房企年底紧急借新还旧

密集融资“解渴” 融资年化利率持续上升 最高接近14%

房企纷纷通过债市或者票据融资，融资成本一路上调。分析称，目前房地产市场整体销售平稳，为了应对不断提升的杠杆率，房企或将放缓拿地，加速项目资金回笼，降低财务风险。

20日，时代中国公告称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。19日中国恒大称，其间接全资附属公司也将发行10美元优先票据，利率为11%。值得注意的是，近期房企密集通过债市和票据市场融资解渴。融资利率持续上升，最高接近14%。

时代中国称，本次票据发行总额3亿美元，已与国泰君安国际、UBS、德意志银行等机构就票据发行订立购买协议。时代中国表示，公司将寻求票据于联交所上市，并拟将票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。另一家上市房企，富力地产近期的融资更是受到市场的关注。在今年已发债750亿元又宣布在港股融资100亿港元的计划，这也是该公司自2005年上市以来的首次增股再融资。

有统计显示，今年四季度以来，大量房企通过债市或票据市场融资。11月15日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。同日，合景泰富发布公告称，其将平价发行本金总额4亿美元优先票据。另外，华夏幸福、阳光城、华远地产等上市房企均在11月份公布再融资方案。统计显示，今年10月份，房企再融资方案已经明显增多，包括万科、碧桂园、阳光城、新城控股等都未落下。

“开发商最近这么密集地融资，在这几年还是比较少见的，背后反映资金需求缺口很大，一方面项目开发是自有资金比例大幅提升，需要钱；另一方面，前期的债务到期兑付也需要大量的资金。”一位不愿透露身份的房企人士对记者表示。根据国家统计局的数据，今年1~10月份，开发商自筹资金增长10.8%。另外，亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

近期房企再融资，不仅数量攀升，利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。行业人士认为，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的债务风险。据克尔瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。相比境内市场，境外融资成本更高，有房企融资利率为13.75%。

开发商

拿地或放缓并积极促销

“现在房企虽然融资渠道似乎打开，但成本上升快也会带来新的压力，因为不是股权融资，还是借债还钱，如果销售回笼资金放缓，杠杆率反而增加。”上述房企人士表示。因此，也有机构人士对记者分析指出，在房企借债加杠杆的过程中，必须增加现金流的储备，积极促销实现项目资金回笼。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前资金成本压力不断加大，是很多房企的共识，“这也要求房企主动降低资金风险，一方面是放缓拿地节奏和积极促销，另一方面是积极寻找新的融资渠道。”

国家统计局数据也显示，今年前十个月，房地产开发企业土地购置面积同比增长15.3%，增速比前三季度回落0.4个百分点；土地成交价款增速回落2.1个百分点。其中万科发布销售简报，10月份新增项目11个，需支付权益款项87.6亿元，环比下降27%。而7月~9月新增项目分别为33个、20个和14个，权益地价款分别为254.38亿元、164.41亿元和120.01亿元。

在促销回笼资金方面，根据了解，今年四季度部分开发商也加快了推盘力度，特别是具有交通优势的楼盘，如地铁+物业模式正在成为部分房企转型升级的抓手。“从目前来看，放缓拿地可以节约成本支出，但作为开发商，有好的地块，还是要拿。因此，销售回笼资金的意义就更明显。如果高债务成本之下，项目资金回笼慢，很容易带来新的财务风险。”上述这位房企人士认为。